Monat: März 2021

Bauantrag genehmigt

Der Januar und Februar waren ein Stillsitzen voller Ungeduld und Ungewissheit. Januar kann man eh nichts erwarten, da die Ämter erst nach und nach aus der Weihnachtsferien-Schockstarre erwachen und das neue Jahr gemütlich anklingen lassen.

Umso überraschender als doch die ersten Nachforderungen einflatterten und die waren so kurios, das hätte sich Loriot nicht ausdenken können.

Am Fuße des Grundstücks fließt ein kleiner Bach in Stadteigentum und das Regenwasserthema dazu begleitete uns ja nun schon ein paar Monate. Wir hatten mehrere Entwürfe beim Wasseramt vorgelegt, um prompt Ablehnungen zu kassieren. Im persönlichen Termin hieß es, dass am liebsten ein Bauverbot für die Region verhängt werden würde, da unter unserem Grundstück viel zu dicht besiedelt wurde und der Bach die Entwässerung nicht mehr abfangen kann. Im nächsten Atemzug wurde aber bestätigt, dass sowieso das Umweltamt die Entscheidung treffen würde und unsere bisherigen Versuche zu den falschen Ohren vordrangen. Das… fiel wirklich früh ein.

Das Umweltamt war für unsere Vorschläge offener, doch herrschte da seit Oktober Funkstille.

Im Januar wollten sie gerne einen Querschnitt des Bachs gezeichnet haben mit Maßen und Fotos, wo wir den Überlauf unserer geplanten Retentionszisterne einleiten würden. Witzigerweise waren zeitgleich beauftragte Sachverständige auf dem Grundstück, um sich den Bach anzuschauen, weil der dringend saniert werden müsse. Na gut, an uns soll es nicht liegen und die Unterlagen wurden natürlich erstellt.

Der nächste Streich waren die geforderten Zustimmungen der Nachbar zu unseren Bauplänen. Zum Glück haben wir als Nachbarn nur die Schwiegereltern und gute Freunde von ihnen. Das stellte also gar kein Problem dar und die Unterlagen wurden Corona-konform überm Gartenzaun unterschrieben.

Eine Woche später meldete das Bauamt, dass diese Unterlagen A4 seien, sie selbst hätten aber im Bauantrag die Planungsdokumente in A3 erhalten. Sie würden also fordern, dass wir die Unterschriften der Nachbarn bitte auf A3 einholen.

Wären wir im Leben nicht drauf gekommen!!

Schmidt Ziegelhaus musste uns die Dokumente dann extra ausdrucken und zuschicken, weil wir selbst keinen A3-Drucker hatten.

Die nächste Forderung waren eine geforderte Baulast auf dem schmalen Flurstück, das uns gehört, zwischen dem Hauptgrundstück, wo wir bauen werden und der Straße. Dieses Flurstück entstand, als die Straße verlegt wurde und beinhaltet gerade mal eine Baulast für Versorgungsleitungen. Das Bauamt wünschte nun, dass wir uns bestätigten, unser eigenes Grundstück zu betreten, um unser eigenes Grundstück zu erreichen. Die Pointe on Top war, dass die Baulastprüfung und diese eintragen zu lassen insgesamt 360€ gekostet haben.

Dann war wieder Stille.

Wir fürchteten schon, dass wir jetzt in einem 3-monatigen Turnus etwas zu hören bekamen, damit wieder etwas Bearbeitungsfrist möglich war.

Erst kam die wasserrechtliche Genehmigung für unser Regenwasser, die den ganzen Bauantrag behinderte.

Dann flatterte urplötzlich die Baugenehmigung ein und wir hätten am liebsten mit dem guten Whiskey angestoßen (Port Askaig 2001 Single Vintage), aus schwangerschaftlichen Umständen musste das vertagt werden.

Nur wenig später folgte noch die wasserrechtliche Genehmigung für unsere Tiefenbohrung. Die hatten wir so gar nicht auf dem Schirm, aber sehr gut. Genehmigungstechnisch konnte es los gehen.

Finanzierung steht an

Was kann ich mir leisten?

Auf jeden Fall hilft hier ein erstes Gespräch mit einem Kreditmakler/ Finanzierer. Banken setzen Pauschalen an, die für einen selbst nicht zwingend nachvollziehbar sein müssen. Wir selbst haben auch einmal unser Nettogehalt genommen und mal auf eine Tabelle gelegt. Welche Fixkosten haben wir? Miete, Strom, Internet, Versicherungen, Abos, GEZ, Futter-/Sprit-/Sonstiges-Pauschalen. Später dazu kommen erhöhte Stromkosten, Wasser, Müll, Grundsteuer usw.
Wie hoch ist unsere Sparrate und wie viel wollen wir auch mit der Kreditrate noch zurück legen können? Man möchte sich auch etwas gönnen können, Urlaub machen oder das eigene Häusle Instand setzen.
Wir haben es so ausgelegt, dass Ein Gehalt die Kreditrate, Fixkosten und minimale Sparrate stemmen könnte. Das zweite Gehalt schraubt die Sparrate erheblich hoch und ermöglicht natürlich auch mal außerordentliche Anschaffungen. Sondertilgungen können so auch getätigt werden.
Unter dem Strich wollen wir uns so aufstellen, dass ein Schicksalsschlag nicht das ganze Konstrukt sprengt und die Zinsen machen länge Laufzeiten mit Zinsbindungen zum Glück auch noch bezahlbar.

Wie lange will/ muss ich abzahlen?

Wir hatten ursprünglich die romantische Vorstellung nach 20 Jahren fertig zu sein und noch ein paar Jahren vor der Rente in Saus und Braus leben zu können.
Mit fortlaufenden Planungen und Preiskalkulationen wurden daraus 25 Jahre und schlussendlich dank Corona und diversen Preissteigerungen 30 Jahre. Vor allem, weil wir die Rate nicht stressen möchten (siehe oben).
Mehr geht auch bei uns nicht mehr, wenn wir nicht auf Erbe spekulieren möchten, um vor der Rente fertig zu werden.

Wie viel Risiko bin ich bereit einzugehen?

Wir mögen kein Risiko. Wir haben die Finanzierung raus geschoben, bis wir die Baugenehmigung in der Hand hatten und sprichwörtlich die Bagger vor der Grundstücksgrenze standen.
Das heißt für uns, wir möchten auch eine lange Zinsbindung und somit das Risiko minimieren, dass steigende Zinsen uns Probleme machen. Ja, in den nächsten 10 Jahren sind die großen Sprünge wohl nicht zu erwarten, aber wenn man sieht, wie selbst 0,x bereits 10 Tausende ausmachen können, lässt einen das auch gruseln. Kauft man sich also für X Tausend Euro diese Sicherheit und spekuliert oder setzt man den Zins fest.
Was passiert, wenn der Zins tatsächlich nochmal fällt? Nun da steht einem der Gesetzgeber zur Seite (§ 489 Abs. 2 BGB) und auch ein Vertrag für 30 Jahre lässt sich nach 10 Jahren kündigen/ ablösen/ Teilsummen ablösen.
Sollte der Zins also in 10 Jahren für die anschließenden 20 Jahren bei unter 1% liegen, so können wir umfinanzieren.

Und wo frage ich jetzt an?

Also wir waren bei der Interhyp, der ING DIBA und der Sparkasse vor Ort. Per Zufall sind wir dann noch auf die Allianz gestoßen, die gerade bei Langzeitzinsbindungen punkten kann.

Bei JEDEM Gespräch haben wir etwas dazu gelernt:

  • Beide Finanzierer sollten im Grundbuch stehen, weil es sittenwidrig ist ein Haus zu finanzieren, dass einem de facto nie gehören wird, solange du nicht im Grundbuch stehst (Darauf sollte jeder Finanzierer hinweisen, war aber tatsächlich nicht der Fall).
  • § 489 Abs. 2 BGB ermöglich nach 10 Jahren die Kündigung des Kreditvertrags bzw. man kann auch Teilsummen ablösen, egal wie lange die Vertragslaufzeit und Zinsbindung darüber hinaus gehen würde.
  • Unser Grundstück wird nicht vollwertig als Eigenkapital angerechnet (sehr traurig), da es für die Bank zu groß ist und sie automatisch einen Großteil als Gartenland bewerten. Ist zwar Quatsch, weil man das Grundstück bei uns auch locker teilen könnte, aber so ist es leider. Jede Bank bewertet das Grundstück auch noch unterschiedlich.
  • Es ist auch wichtig, wie der Finanzierer das Baugeld auszahlt. Geht es ihnen um jede kleine Rechnung oder hat man auch gewissen Spielraum innerhalb der Finanzierungssumme.

Welche Details kläre ich mit meinem Finanzierer?

KriteriumAusprägungKommentar
Sollzins/ Effektivzinsnatürlich so niedrig wie möglich!Wir haben im letzten halben Jahr Angebote zwischen 1,05% und 1,53% erhalten je nach Ausprägung der weiteren Kriterien. Hier passiert der große Vergleich, aber auch die anderen Kriterien sind wichtig und der Zins alleine lässt einen dann doch nicht entscheiden.
Zinsbindungmöglichst Volltilgung (also lange Zinsbindung von 25-30 Jahren)Wir wollen unser Risiko abschätzbar haben, was die nächsten Jahrzehnte von uns abverlangt. Durch die hohe Zinsbindung sind viele Finanzierer ausgeschieden. Z.B. die Sparkasse, die nur bis 20 Jahre ging und das auch noch als Volltilgung. Schade schade…
Tilgungsrateca. 3% (max. 2000€)Wie oben beschrieben, haben wir uns Gedanken hinter unserer Rate gemacht. Allerdings sollte diese ungefähr auf 3% Tilgungsrate kommen, um noch irgendwann absehbar den Kredit abzuzahlen.
Bereitstellungszinsfreie Zeit1 JahrDa wir die Finanzierung shr raus gezögert haben, hoffen wir, mit einem Jahr hin zu kommen. Allerdings kann es sich auch lohnen, die Zeit zu verlängern um zB. die Rate festzuschreiben. Während wir guckten (Sommer 2020) wären 6 Monate längere bereitstellunszinsfreie Zeit ca. 0,03% Aufschlag auf dem gesamten Sollzins.
Tilgungsfreie Zeit1 JahrWährend des Baus und der noch-Miete wollen wir die Doppel- (Tripel-?) Belastung vermeiden. Allerdings ist unser Konstrukt so gedacht, dass uns eine längere Miete noch nicht an den finanziellen Rand stellt. (Dafür sind wir vor dem Hausbau extra in eine kleinere – sehr viel günstigere- Wohnung gezogen).
SondertilgungniedrigBei unserer Tilgungsrate geht schon viel Geld im Monat weg, sodass wir sehr hohe Sparbeträge nicht absehbar erreichen können, ohne unser Leben sehr stark einzuschränken. Sollte sich der Lottogewinn einstellen, machen wir natürlich nach 10 Jahren von dem Sonderkündigungsrecht gebrauch.
RatenanpassungoptionalWir haben die Rate zwar so geplant, dass sie einer alleine stemme kann in absoluter Not, doch schadet es nicht, wenn die Abzahlung eine Ratenanpassung ermöglicht.
EigenkapitalGrundstück und bereits geleistete PlanungskostenDas Grundstück ist unser Trumpf in der Verhandlung um Eigenkapital. Schmerzlich wird die Eintragung der Grundschuld, bei der mal wieder Notar und Grundbuchamt großzügig zur Kasse bitten.
Baugeld Bereitstellungflexibel zwecks EigenleistungDas Thema kommt gefühlt viel zu wenig zur Sprache, vielleicht überbewerten wir es auch ein bisschen, aber hier scheint es enorme Unterschiede zwischen den Finanzierern zu geben.
Die einen möchten nur direkt an die Baufirma überweisen, die anderen lassen sich für jeden Cent eine Rechnung legen, andere spendieren das Baukonto, von dem man unterhalb 30k auch großzügig abbuchen kann (so lange Baumarkt oder Handwerker noch erkennbar sind, der Großeinkauf bei Ikea zählt vielleicht nicht unbedingt dazu), wieder andere wollen nur den Baufortschritt nachgewiesen haben.

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