Kategorie: Finanzierung

Woche 7 – Die Finanzierung steht

Das war eine lange Geburt. Wir hatten nicht erwartet, wie lange sich dieser Prozess ziehen würde, trotz akribischer Vorbereitung.

Genau genommen sind wir bereits seit Sommer 2020 im Gespräch mit diversen Finanzierern gewesen. Angefangen bei der Sparkasse. Diese war erst für eine 20jährige Zinsbindung interessant, doch verlor unsere Kontaktfrau schnell das Interesse an uns, als wir den Vertragsabschluss durch still stehende Zinsen hinaus zögerten. Wir verloren dann erst Recht das Interesse, als durch steigende Kalkulationen klar wurde, dass wir mindestens auf 25 Jahre Finanzierung gehen müssen, wenn wir die monatliche Belastung nicht sprengen wollen. Das macht die Sparkasse bei uns nicht mit. Bei 20 Jahren ist bereits eine Volltilgung nötig. Die Alternative mit Bausparverträgen zu kombinieren überzeugte uns nicht.

Nebst führten wir Gespräche mit der ING, die aber auch offen zugab, bei langen Sollzinsbindungen raus bzw. nicht mehr attraktiv zu sein.

Im Herbst kamen wir auf die Allianz als Finanzierungspartner, da wir uns eh über die benötigten Versicherungen informierten. Gerade bei Langzeitfinanzierungen sind sie fast ungeschlagen.

Wir blieben mit der Allianz im Kontakt, während im Oktober der Bauantrag eingereicht wurde. Nun hieß es geduldig zu sein mit einem blinzelnden Auge auf die Zinsentwicklung (nach wie vor still stehend… yay).

Der Prozess zog sich hin, wie im Beitrag zum Bauantrag nachzulesen.

Anfang März endlich die Erlösung: Bauantrag genehmigt!!!

Zu dem Zeitpunkt stiegen die Zinsen bereits wieder an und wir beeilten uns, die Finanzierung in Schwung zu bringen.

Wir involvierten spontan noch einmal die Interhyp, um uns ein letztes Mal über Finanzierungsoptionen klar zu werden. Die PSD Nürnberg und Allianz waren dabei fast gleich auf. Außerdem ging die Baupreisexplosion (300% Holz etc) los und wir erhöhten nochmals unsere Zielsumme, um hoffentlich genügend Puffer mitbringen zu können. So bewegten wir uns aber auch schon in einer 30jährigen Finanzierung.

Hier der zeitliche Ablauf unserer Finanzierung:

Datum
04.03.2021Der Bauantrag ist bei uns eingegangen.
2 WochenGespräche mit Interhyp und Allianz und Dokumentensammlung für einen Antrag.
08.03.2021 Um keine böse Überraschung zu erleben, holten wir die freiwillige Selbstauskunft von der Schufa ein. Das hätten wir eigentlich schon viel früher machen müssen, da diese sich locker 3 Wochen Zeit lässt um die DSGVO Unterlagen zuzusenden. Bei uns sah es aber alles gut aus, auch wenn minimale Abzüge im Gesamt-Score leider nicht ganz nachvollziehbar sind (ein Konto zu viel zwecks Privat- und Gemeinschaftskonto? Wer weiß…)
22.03.2021 Der Kreditantrag an die PSD geht raus. Da wir wussten, dass mit dem Kreditantrag auch ein Eintrag in der Schufa erfolgte, bevorzugten wir die PSD Nürnberg aufgrund der transparenten Finanzierung und Auszahlung. Von den vorab angebotenen Zinsen waren sie gleichauf mit der Allianz.
25.03.2021Kontaktaufnahme durch die örtliche Allianz-Vertretung und die bitte, auch einen Kreditantrag stellen zu dürfen. Natürlich wollen wir eine finale Vergleichbarkeit und wussten nicht, dass auch mehrere Einträge in der Schufa für eine Baufinanzierung durchaus akzeptabel sein können.
29.03.2021Der Kreditantrag bei der Allianz ist raus. Diese schienen auch im Eiltempo den Antrag zu bearbeiten, da sie bereits zu Beginn der Folgewoche die Schufa prüften. Wie wir das erfuhren? Mitte der Woche meldete sich die PSD, dass sie jetzt auch die Schufa geprüft hätten und die Allianz entdeckten. Sie wollten wissen, ob wir noch Interesse hätten und natürlich sagten wir ja. Das finale Rennen wurde also zwischen diesen beiden Finanzierern ausgetragen.
17.04.2021Der Kreditvertrag der PSD Nürnberg ist eingegangen und wir haben eine Woche Zeit die Unterlagen zurück zu senden. Überrascht hatte uns eine Klausel, dass sie vor Auszahlung forderten, dass beide Ehepartner im Grundbuch stehen. Da dieser Prozess locker ein halbes Jahr dauert und wir auch finanziell diesen Schritt ein Jahr raus schieben wollten, kam das sehr überraschend. Angesprochen wurde dieser Punkt zuvor auch nicht.
21.04.2021Der Kreditvertrag der Allianz ist da und aufgrund des persönlichen Einsatzes unserer örtlichen Vertretung wurde unser Grundstück wesentlich höher angerechnet und damit der Zins, den sie zuvor anboten um 0,2% unterboten. Das war natürlich ein heftiges Argument und die Allianz machte damit das Rennen.
27.04.2021Der Notartermin zur Grundschuldbestellung steht an. Es musste die ganze Familie teilnehmen, da noch Klauseln im Grundbuch standen, die im Rang hinter die Allianz treten mussten. Die Notarin meinte, eine Eintragung der Grundschuld dauert ca. 2 Wochen und wir hibbelten diesem Tag entgegen, da unser Rohbauer beriets fleißig losgelegt hatte und wir seine Leistung natürlich vergüten möchten.
12.05.2021Auf Anfrage bei der Notarin wurde bestätigt, dass die Grundschuld am Vortag eingetragen wurde. Es müsse nun also nur noch die Post bei der Allianz eingehen.
19.05.2021Noch immer war bei der Allianz nichts eingegangen. Wir fragten beim Grundbuchamt an: Oh ja, sie haben Ausersehen vergessen die Bescheide zu verschicken. Die Rechnung über weit 1000€ ging an diesem Tag allerdings bei uns ein. Sie versprachen uns, die Unterlagen sofort auf den Weg zu schicken. Mittlerweile standen schon die Wände des UG und der Rohbauer fragte (zu Recht) vorsichtig an, wie weit die Finanzierung sei.
27.05.2021ENDLICH gibt die Allianz die Kreditsumme frei. Die Grundschuldbestellung ist bei ihnen eingegangen. Wir können endlich unsere Gewerke auszahlen, die bereits reichlich in Vorleistung gegangen sind

Zwei Monate dauerte also dieser Prozess, obwohl an Unterlagen bereits alles zusammen getragen war. Letzten Endes kostete uns das Grundbuchamt nochmals kostbare Zeit, die von unserem tollen Rohbauer getragen wurde, der trotzdem am Plan festhielt uns gute Arbeit leistete.

Finanzierung steht an

Was kann ich mir leisten?

Auf jeden Fall hilft hier ein erstes Gespräch mit einem Kreditmakler/ Finanzierer. Banken setzen Pauschalen an, die für einen selbst nicht zwingend nachvollziehbar sein müssen. Wir selbst haben auch einmal unser Nettogehalt genommen und mal auf eine Tabelle gelegt. Welche Fixkosten haben wir? Miete, Strom, Internet, Versicherungen, Abos, GEZ, Futter-/Sprit-/Sonstiges-Pauschalen. Später dazu kommen erhöhte Stromkosten, Wasser, Müll, Grundsteuer usw.
Wie hoch ist unsere Sparrate und wie viel wollen wir auch mit der Kreditrate noch zurück legen können? Man möchte sich auch etwas gönnen können, Urlaub machen oder das eigene Häusle Instand setzen.
Wir haben es so ausgelegt, dass Ein Gehalt die Kreditrate, Fixkosten und minimale Sparrate stemmen könnte. Das zweite Gehalt schraubt die Sparrate erheblich hoch und ermöglicht natürlich auch mal außerordentliche Anschaffungen. Sondertilgungen können so auch getätigt werden.
Unter dem Strich wollen wir uns so aufstellen, dass ein Schicksalsschlag nicht das ganze Konstrukt sprengt und die Zinsen machen länge Laufzeiten mit Zinsbindungen zum Glück auch noch bezahlbar.

Wie lange will/ muss ich abzahlen?

Wir hatten ursprünglich die romantische Vorstellung nach 20 Jahren fertig zu sein und noch ein paar Jahren vor der Rente in Saus und Braus leben zu können.
Mit fortlaufenden Planungen und Preiskalkulationen wurden daraus 25 Jahre und schlussendlich dank Corona und diversen Preissteigerungen 30 Jahre. Vor allem, weil wir die Rate nicht stressen möchten (siehe oben).
Mehr geht auch bei uns nicht mehr, wenn wir nicht auf Erbe spekulieren möchten, um vor der Rente fertig zu werden.

Wie viel Risiko bin ich bereit einzugehen?

Wir mögen kein Risiko. Wir haben die Finanzierung raus geschoben, bis wir die Baugenehmigung in der Hand hatten und sprichwörtlich die Bagger vor der Grundstücksgrenze standen.
Das heißt für uns, wir möchten auch eine lange Zinsbindung und somit das Risiko minimieren, dass steigende Zinsen uns Probleme machen. Ja, in den nächsten 10 Jahren sind die großen Sprünge wohl nicht zu erwarten, aber wenn man sieht, wie selbst 0,x bereits 10 Tausende ausmachen können, lässt einen das auch gruseln. Kauft man sich also für X Tausend Euro diese Sicherheit und spekuliert oder setzt man den Zins fest.
Was passiert, wenn der Zins tatsächlich nochmal fällt? Nun da steht einem der Gesetzgeber zur Seite (§ 489 Abs. 2 BGB) und auch ein Vertrag für 30 Jahre lässt sich nach 10 Jahren kündigen/ ablösen/ Teilsummen ablösen.
Sollte der Zins also in 10 Jahren für die anschließenden 20 Jahren bei unter 1% liegen, so können wir umfinanzieren.

Und wo frage ich jetzt an?

Also wir waren bei der Interhyp, der ING DIBA und der Sparkasse vor Ort. Per Zufall sind wir dann noch auf die Allianz gestoßen, die gerade bei Langzeitzinsbindungen punkten kann.

Bei JEDEM Gespräch haben wir etwas dazu gelernt:

  • Beide Finanzierer sollten im Grundbuch stehen, weil es sittenwidrig ist ein Haus zu finanzieren, dass einem de facto nie gehören wird, solange du nicht im Grundbuch stehst (Darauf sollte jeder Finanzierer hinweisen, war aber tatsächlich nicht der Fall).
  • § 489 Abs. 2 BGB ermöglich nach 10 Jahren die Kündigung des Kreditvertrags bzw. man kann auch Teilsummen ablösen, egal wie lange die Vertragslaufzeit und Zinsbindung darüber hinaus gehen würde.
  • Unser Grundstück wird nicht vollwertig als Eigenkapital angerechnet (sehr traurig), da es für die Bank zu groß ist und sie automatisch einen Großteil als Gartenland bewerten. Ist zwar Quatsch, weil man das Grundstück bei uns auch locker teilen könnte, aber so ist es leider. Jede Bank bewertet das Grundstück auch noch unterschiedlich.
  • Es ist auch wichtig, wie der Finanzierer das Baugeld auszahlt. Geht es ihnen um jede kleine Rechnung oder hat man auch gewissen Spielraum innerhalb der Finanzierungssumme.

Welche Details kläre ich mit meinem Finanzierer?

KriteriumAusprägungKommentar
Sollzins/ Effektivzinsnatürlich so niedrig wie möglich!Wir haben im letzten halben Jahr Angebote zwischen 1,05% und 1,53% erhalten je nach Ausprägung der weiteren Kriterien. Hier passiert der große Vergleich, aber auch die anderen Kriterien sind wichtig und der Zins alleine lässt einen dann doch nicht entscheiden.
Zinsbindungmöglichst Volltilgung (also lange Zinsbindung von 25-30 Jahren)Wir wollen unser Risiko abschätzbar haben, was die nächsten Jahrzehnte von uns abverlangt. Durch die hohe Zinsbindung sind viele Finanzierer ausgeschieden. Z.B. die Sparkasse, die nur bis 20 Jahre ging und das auch noch als Volltilgung. Schade schade…
Tilgungsrateca. 3% (max. 2000€)Wie oben beschrieben, haben wir uns Gedanken hinter unserer Rate gemacht. Allerdings sollte diese ungefähr auf 3% Tilgungsrate kommen, um noch irgendwann absehbar den Kredit abzuzahlen.
Bereitstellungszinsfreie Zeit1 JahrDa wir die Finanzierung shr raus gezögert haben, hoffen wir, mit einem Jahr hin zu kommen. Allerdings kann es sich auch lohnen, die Zeit zu verlängern um zB. die Rate festzuschreiben. Während wir guckten (Sommer 2020) wären 6 Monate längere bereitstellunszinsfreie Zeit ca. 0,03% Aufschlag auf dem gesamten Sollzins.
Tilgungsfreie Zeit1 JahrWährend des Baus und der noch-Miete wollen wir die Doppel- (Tripel-?) Belastung vermeiden. Allerdings ist unser Konstrukt so gedacht, dass uns eine längere Miete noch nicht an den finanziellen Rand stellt. (Dafür sind wir vor dem Hausbau extra in eine kleinere – sehr viel günstigere- Wohnung gezogen).
SondertilgungniedrigBei unserer Tilgungsrate geht schon viel Geld im Monat weg, sodass wir sehr hohe Sparbeträge nicht absehbar erreichen können, ohne unser Leben sehr stark einzuschränken. Sollte sich der Lottogewinn einstellen, machen wir natürlich nach 10 Jahren von dem Sonderkündigungsrecht gebrauch.
RatenanpassungoptionalWir haben die Rate zwar so geplant, dass sie einer alleine stemme kann in absoluter Not, doch schadet es nicht, wenn die Abzahlung eine Ratenanpassung ermöglicht.
EigenkapitalGrundstück und bereits geleistete PlanungskostenDas Grundstück ist unser Trumpf in der Verhandlung um Eigenkapital. Schmerzlich wird die Eintragung der Grundschuld, bei der mal wieder Notar und Grundbuchamt großzügig zur Kasse bitten.
Baugeld Bereitstellungflexibel zwecks EigenleistungDas Thema kommt gefühlt viel zu wenig zur Sprache, vielleicht überbewerten wir es auch ein bisschen, aber hier scheint es enorme Unterschiede zwischen den Finanzierern zu geben.
Die einen möchten nur direkt an die Baufirma überweisen, die anderen lassen sich für jeden Cent eine Rechnung legen, andere spendieren das Baukonto, von dem man unterhalb 30k auch großzügig abbuchen kann (so lange Baumarkt oder Handwerker noch erkennbar sind, der Großeinkauf bei Ikea zählt vielleicht nicht unbedingt dazu), wieder andere wollen nur den Baufortschritt nachgewiesen haben.

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